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行業(yè)資訊
  • 馮俊:發(fā)現(xiàn)適應新需求,做好養(yǎng)老事業(yè)
  • 發(fā)布者:北京思杰佳通信息技術(shù)有限公司  發(fā)布時間:2022/11/3 0:00:00
  • 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要發(fā)現(xiàn)和適應新的需求

    中國人口的結(jié)構(gòu)變化出現(xiàn)了三個趨勢。

    一是老年人口比重不斷提高。2010年第六次人口普查時,65歲以上的老齡人口占總?cè)丝诒戎厥?.96,2020年第七次人口普查的時候,中國65歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋戎厥?3.5。

    二是家庭規(guī)模不斷縮小,2000年第五次人口普查的時候,家庭平均人口3.44,2010年第六次人口普查的時候是3.1,到2020年第七次人口普查的時候是2.62,這是全國的加權(quán)平均人口數(shù),城市的家庭的人口數(shù)比這個還小一些。

    三是預期壽命提高。2010年中國人口的預期壽命是73.3歲,2021年提高到78.2歲。

    在今后的發(fā)展中,這三個趨勢會加速擴展,在城市里這三個變化趨勢表現(xiàn)得更為突出。這三個變化趨勢反映出養(yǎng)老服務需求將成為今后社會發(fā)展的重要問題。它不僅僅是老齡化引起的人口結(jié)構(gòu)壓力,還涉及到老齡人口的服務時間會不斷延長,家庭結(jié)構(gòu)中年輕人能夠照顧老年人的可能性持續(xù)減弱。

    房地產(chǎn)業(yè)的主要任務是為人民群眾提供住房。在人口結(jié)構(gòu)的變化中,房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品和服務就面臨著新的考驗。如果人的預期壽命為78.2歲,也就意味著,平均到每個人至少有將近30%的生命延續(xù)時間是在退休以后的生活狀態(tài)度過。

    通常所說的屬于養(yǎng)老的生活方式,這部分人群占人口總量接近20%。2020年60歲以上的人口占百分之十八點幾。退休后的居家生活方式對住房功能的需求,相比以學習工作階段的居家生活方式對住房功能的需求有很大的不同。所以,房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展重要任務就要發(fā)現(xiàn)和適應新的居住需求,從而改善住房供應。

    準確判斷養(yǎng)老需求的特征和難點

    從住房與住房供應有關(guān)的養(yǎng)老服務供應的角度,有幾個問題需要提前謀劃。

    第一,機構(gòu)養(yǎng)老的占比有可能超過預設的模式。當然有人說受傳統(tǒng)文化的影響,國人大多選擇居家養(yǎng)老,但是在人口結(jié)構(gòu)的變化中,恐怕很難固守原來的模式。

    人的觀念是在發(fā)生變化的。我們定的養(yǎng)老模式關(guān)鍵還是供應不足,我們需要做準確的判斷。到底是老百姓不愿意住養(yǎng)老院,還是我們供應不足?特別是在老年人人生歷程最后一段時間里,以及那些失能老人,恐怕專門機構(gòu)的養(yǎng)老服務會日漸重要。

    在參加這個會議之前,我專門查找了一些資料,在西方一些發(fā)達國家中,20%的老年人選擇專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老。雖然當前我國的養(yǎng)老格局是9073,但是也應該能看到類似的情況,就是越來越多的老年人選擇養(yǎng)老機構(gòu)。

    現(xiàn)在不少養(yǎng)老機構(gòu)處于床位空置的狀態(tài),在分析這個問題的時候,除了要分析需求不足的因素,還要重點分析供給與需求失衡的因素,是否供需失衡導致了供給低效或者無效。

    一些床位空置固然有老百姓觀念上的問題,但是反過來從供給側(cè)來看問題,是不是價格過高,背離了老百姓的支付能力?是不是軟件硬件服務,跟老百姓的需求不適應?

    此外,中等收入家庭的比重不斷的擴大是今后我國社會發(fā)展的一個重要特征,而且中等收入家庭的收入以較快的速度提高。

    那么,當我們考慮以社會力量發(fā)展養(yǎng)老項目時,目標客戶群體是不是應該以中等收入的老年人為主?這樣,大多數(shù)老人的養(yǎng)老能夠以社會的力量來滿足,政府才有可能給較低收入家庭提供充分的養(yǎng)老保障。

    第二,理論上看居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老給社會帶來的負擔比較小,家庭和社區(qū)的關(guān)愛比較適應原居住方式的轉(zhuǎn)換和過渡。而且老年人退休后的大部分時間還是處于健康狀況下生活的,完全有可能在相當長的時間內(nèi)實現(xiàn)居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老。

    但現(xiàn)實的問題是社區(qū)養(yǎng)老的基礎設施的建設、醫(yī)療服務、健康風險的防范,遠遠沒有考慮到養(yǎng)老發(fā)展的需要,持續(xù)養(yǎng)老的服務能力不符要求,那么,改造完善是一項重要的任務。

    第三,在以往大規(guī)模的住宅建設中,住宅住房的老齡化適應性遠遠不足。我們現(xiàn)在既要對新建住房的適老化提出要求,也要對既有住房的適老化改造提出要求。怎么改造,是個難題。

    第四,在數(shù)字技術(shù)的發(fā)展中,人的消費需求發(fā)生了很大的變化,養(yǎng)老服務的內(nèi)涵也在不斷的擴展,養(yǎng)老項目的建設和養(yǎng)老的服務需要適應數(shù)字化的發(fā)展,并由此創(chuàng)造更多的需求。

    正確認識養(yǎng)老項目的商業(yè)模式

    養(yǎng)老事業(yè)的主要屬性是社公益性,但是完全依靠政府來承擔養(yǎng)老事業(yè)的責任,可能會帶來供給不能滿足需求的問題,所以動員社會力量投入養(yǎng)老事業(yè),應該是滿足養(yǎng)老需求的有效途徑。

    當社會力量投入養(yǎng)老事業(yè)時,就會有一個考量投入產(chǎn)出是否平衡的問題。不過,過度強調(diào)資本回報,追逐高利潤就會誤入歧途。畢竟缺乏收入增長是老年群體的一大特征。

    所以,傳統(tǒng)房地產(chǎn)的商業(yè)邏輯恐怕在養(yǎng)老項目的建設當中不適用了,那么就得有一種新的視野、新的機制,新的建設機制和服務機制,去實現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。

    以誠信為基礎,推進養(yǎng)老服務

    這些年五花八門的養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)品比比皆是,飽受詬病的原因是,有些人拿養(yǎng)老做噱頭做誘餌,有些養(yǎng)老地產(chǎn)其實并不含有多少養(yǎng)老的元素,有些養(yǎng)老產(chǎn)品已經(jīng)淪為欺詐。

    我們在推進養(yǎng)老項目中,除了要把產(chǎn)品做好,適應需求,同時要推進誠信機制的建設,要有制度安排和市場規(guī)則安排,還在創(chuàng)造愛心、善心。

    全國打擊整治養(yǎng)老詐騙欺詐專項行動,今年4月份啟動以來已經(jīng)查處了不少案件,我們要從這些案例中總結(jié)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展中的制度性缺陷,完善規(guī)則,杜絕圈錢行動。在投資者、管理者、護理者幾個層面建立誠信機制,切實保護老年人的權(quán)益。

    最后,用一句話總結(jié),做養(yǎng)老事業(yè),有心就能成功,你的心路對了,就能成功;你的心術(shù)不正,路子不對,也許賺錢,最后一定失敗。


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